Stima di anticipazioni colturali, frutti pendenti e residui di fertilità
Appunti di Estimo - Estimo agrario

Generalità e motivi pratici di valutazione

Per frutti pendenti si intendono i prodotti delle colture erbacee o arboree, visibili come tali, in corso di maturazione sulla pianta madre.
Per anticipazioni colturali si intendono invece i prodotti in corso di maturazione non ancora visibili, perché nel momento in cui avviene la stima la coltivazione si trova in una fase di sviluppo iniziale.
La stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali può essere richiesta:

  • per determinare il valore di un fondo rustico in un momento intermedio del ciclo colturale: infatti, il valore di mercato del fondo, quale risulta da una stima sintetica o analitica, deve intendersi limitato al puro capitale fondiario nella sua consistenza stabile, e i frutti pendenti o le anticipazioni colturali, se sono presenti, rappresentano un’aggiunta;
  • per indennizzare l’imprenditore (affittuario o usufruttuario) che lascia la gestione del fondo in un momento in cui esistono colture in atto, i cui frutti pendenti siano di sua spettanza o le cui anticipazioni colturali siano state da lui effettuate;
  • per determinare l’indennizzo nei casi di esproprio, occupazione temporanea, servitù prediale;
  • per la vendita dei prodotti prima della raccolta (vendita dei prodotti in erba o della frutta ancora sugli alberi);
  • per valutare l’entità dei danni da incendio, grandine, ecc.

Frutti pendenti

Il valore dei prodotti in corso di maturazione di una coltivazione in atto si ottiene dalla differenza tra il valore dei prodotti che si possono ottenere dal momento di stima fino al termine dell’annata agraria in corso e le spese ancora da sostenere per ultimare il ciclo coltural (nota 1) (concettualmente viene quindi applicato il criterio del valore di trasformazione).
La formula generalmente proposta per la stima dei frutti pendenti è la seguente:

[1]

dove:
∑ Pr = sommatoria dei prodotti dal momento di stima (m) a fine anno;
∑ Sp = sommatoria delle spese dal momento di stima (m) a fine anno;
V = valore dei capitali investiti (capitale fondiario e scorte);
r1 = saggio di rendimento riferito al capitale fondiario e scorte;
r = saggio di interesse commerciale;
t = tempo, espresso come frazione di anno, che va dal momento di stima a fine anno (t = 1 - m).

I prodotti
Con l’espressione ∑ Pr si intende la sommatoria a fine anno del valore dei prodotti ordinari che si sarebbero ottenuti nell’annata in corso a partire dal momento di stima. Bisognerà perciò prevedere la quantità e la qualità di tali prodotti e quindi il loro valore unitario, cioè il prezzo che avrebbero spuntato, con la maggiore probabilità, nel momento della loro immissione sul mercato.

Le spese
Con l’espressione ∑ Sp (nota 2) si intende la sommatoria a fine anno delle spese da sostenere per ultimare il ciclo colturale. Si tratta cioè delle spese risparmiate.
L’espressione V x r1 x t rappresenta gli interessi sui capitali investiti, cioè sul capitale fondiario (equivalente al beneficio fondiario) e sulle scorte per un tempo pari alla parte residua dell’anno (t).

Le spese nel caso di stima per danni (incendio e grandine, servitù prediali ed esproprio)
Le spese nel caso di stima per danni (incendio e grandine, servitù prediali ed esproprio) alla coltivazione alcune spese, nella parte residua del ciclo, nonostante la perdita dei prodotti, continuano ad essere sostenute da chi ha subito il danno. Si calcoleranno perciò le spese effettivamente risparmiate, vagliandole in base a tale eventualità. Tra queste, innanzitutto, gli interessi sui capitali investiti (V x r1 x t), che vengono considerati come spese risparmiate solo nel caso in cui il terreno possa essere utilizzato per altre coltivazioni nella parte residua dell’anno. In caso contrario, quando per esempio il terreno è stato lasciato libero troppo tardi per poter riseminare o perché permangono circostanze che impediscono la coltivazione, la detrazione di V x r1 x t non sarà effettuata.

La formula [1] diventa allora:

[2]

Le formule in pratica
L’applicazione della formula [1] richiede la posticipazione finanziaria di prodotti e spese a fine anno e poi l’anticipazione al momento di stima. Se invece si considera che:

  • il calcolo degli interessi nella posticipazione e anticipazione dei prodotti e delle spese, per brevi tempi e importi modesti, porta a lievi variazioni delle cifre iniziali;

  • gli importi alla base dei calcoli sono frutto di una stima (previsione di quantità, di tempi, di prezzi, di saggi),

risulta evidente che, da un punto di vista pratico, è del tutto ininfluente il calcolo degli interessi sugli importi stimati (nota 3) per cui, accettando queste osservazioni, le formule [1] e [2] diventano rispettivamente:

Fp = Pr – Sp - V x r1 x t [3]

Fp = Pr – Sp [4]

Anticipazioni colturali

La stima dei prodotti in corso di maturazione di una coltivazione in atto con il criterio delle anticipazioni colturali (nota 4) consiste nel sommare le spese ordinarie sostenute dall’inizio dell’anno al momento di stima (m), al netto dei prodotti eventualmente già ottenuti.

In formula:

Ac = ∑ Sp - ∑ Pr + V x r1 x m [5]

dove:
∑ Sp = sommatoria delle spese sostenute dall’inizio dell’anno al momento di stima(m);
∑ Pr = sommatoria dei prodotti ottenuti dall’inizio dell’anno al momento di stima(m);
V = valore dei capitali investiti (capitale fondiario e scorte);
r1 = saggio di rendimento riferito al capitale fondiario e scorte.

A differenza dei frutti pendenti, gli interessi sui capitali investiti (V x r1 x m) devono essere calcolati in ogni caso.
Nel calcolo delle spese si farà riferimento a condizioni ordinarie. Si possono infatti prospettare i seguenti casi:

  • sono state sostenute effettivamente spese superiori alla media: il costo da calcolare sarà quello medio; il perito infatti non può indennizzare importi che scaturiscono da concezioni personali e stravaganti della tecnica agraria;

  • sono state sostenute effettivamente spese inferiori alla media: il costo da indennizzare sarà quello effettivamente sostenuto; il perito infatti non potrà indennizzare una spesa che non è stata sostenuta.

La posticipazione delle spese e degli eventuali prodotti sarà fatta utilizzando il saggio commerciale.

La formula in pratica
Se, come per la stima dei frutti pendenti, si accetta l’osservazione sull’opportunità di non posticipare finanziariamente gli importi calcolati, la formula [5] diventa:

Ac = Sp – Pr + V x r1 x m [6]

Il problema della scelta del criterio di stima
La stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali è stata per lungo tempo fertile terreno di disquisizioni tra i cultori dell’estimo; in realtà l’aspetto pratico-professionale dovrà avere una priorità assoluta in una materia che nasce proprio per "soddisfare esigenze pratiche”.
Il primo e principale problema da affrontare nella stima dei prodotti in corso di maturazione è se la valutazione debba avvenire in base ai frutti pendenti o alle anticipazioni colturali. Al riguardo, tradizionalmente, viene proposto di applicare il criterio delle anticipazioni colturali quando la stima avviene nelle fasi iniziali del ciclo colturale e il criterio dei frutti pendenti in caso contrario, quando il frutto è visibile. La giustificazione di un tale modo di procedere starebbe nella facilità di determinare, nei due casi, le spese sostenute o i prodotti ottenibili in quanto vicini nel tempo. In realtà le spese e i prodotti si verificano nell’arco di pochi mesi e sono quindi prevedibili in ogni momento con analoga attendibilità. Si ritiene che sia l’aspetto economico (valore di trasformazione o valore di costo), determinato come sempre in funzione dello scopo pratico della stima, la chiave di scelta fra i due metodi. Il che significa che può essere adottato il criterio dei “frutti pendenti” anche quando i frutti non sono visibili o il criterio delle “anticipazioni colturali” quando i frutti sono visibili: in particolare il valore di trasformazione (frutti pendenti) viene oggi sempre più concordemente indicato come criterio da preferire nella stima dei danni a colture in atto.

Residui di fertilità

E' nota la classica distinzione delle coltivazioni in colture miglioratrici e depauperanti. Tra le miglioratrici vi sono le leguminose che arricchiscono il suolo in azoto grazie all'attività dei microrganismi simbionti presenti nei tubercoli radicali, oppure le cosiddette colture da rinnovo che, in virtù delle lavorazioni e delle concimazioni che ricevono, congiuntamente al tipo di apparato radicale che le caratterizza, lasciano nel suolo condizioni agronomiche favorevoli per le colture che seguono. per contro, le colture depauperanti (cereali autunno-vernini) hanno caratteristiche tali da sfruttare la fertilità del suolo senza reintegrarla, per cui lasciano condizioni meno favorevoli per le coltivazioni che ad esse succedono. Le moderne tecniche colturali sono tali da ovviare, in gran parte, ai difetti delle colture depauperanti e, tuttavia, la stima della fertilità residua lasciata dalle colture nel terreno può avere importanza, soprattutto per quanto attiene alle consegne e riconsegne dei fondi affittati (cioè nei bilanci di finita locazione). Ne segue che, se l'affittuario ha dato fondo alla fertilità del suolo praticando colture depauperanti senza reintegrare la fertilità asportata, dovrà corrispondere un adeguato indennizzo al concedente, ovviamente fondato sulla fertilità residua. A questo scopo non viene fatta una vera e propria stima, ma si applicano alle superfici residue delle varie colture le tariffe convenzionali di valore della forza vecchia stabilite dalle Associazioni professionali e accettate dalle Organizzazioni di categoria.

  • Nota 1 - Per questa ragione molti (Rebasti) indicano la stima dei frutti pendenti come il “metodo dei redditi futuri”
  • Nota 2 - Sp = ∑ (Q + Sv + Tr + Sa + St + I1) dove I1 rappresenta gli interessi sul capitale di anticipazione.
  • Nota 3 - Il Michieli (Corso di estimo – Calderini Bologna 1994, pag 373) raccomanda che l’eccessiva fiducia nelle formule, anche se matematicamente ineccepibili, non porti il perito a quella “falsa pignolaggine” che fa perdere di vista la natura prevalentemente tecnica della stima in oggetto.
  • Nota 4 - Secondo il Rebasti “ stima dei frutti pendenti in base al costo, o ai redditi passati”.

Esercizio: Danni a un pereto (frutti pendenti) >>>

Fonti bibliografiche >>>

Pescheto nella Pianura Bolognese

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