Classificazione dei Diritti reali - Usufrutto - Enfiteusi
Appunti di Estimo

Classificazione dei Diritti reali

I diritti reali o sulle cose (dal latino res, che vuol dire cosa) sono quelli che attribuiscono al titolare un potere diretto e immediato sulla cosa.
Sono di tre specie:

• diritti reali sulla cosa propria (diritto di proprietà)

• diritti reali sulla cosa altrui:

• servitù personali (usufrutto, uso, abitazione): pesi imposti su cosa altrui a vantaggio di una persona diversa dal proprietario

• servitù prediali (servitù di passaggio, acquedotto, ecc.): pesi imposti sopra un fondo per l'utilità di altro fondo

• superficie (diritto di appoggio sul fondo altrui) ed enfiteusi (diritto di godimento sul fondo del concedente.

• diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca)

Usufrutto

Diritto di godere della cosa di cui altri ha la proprietà e di trarne le utilità che essa può dare, con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 C.C.). il titolare del diritto si dice usufruttuario, mentre la controparte è detta nudo proprietario, perché il suo diritto di proprietà è stato spogliato della facoltà di godimento, che spetta all'usufruttuario.
Si può costituire:
 - per legge (come a favore del genitore esercente la patria potestà sui beni del figlio minore)
 - per volontà (espressa in un contratto o in un testamento)
 - per usucapione
Durata (sempre temporaneo):
 - se persona fisica, per tutta la vita dell'usufruttuario
 - se persona giuridica, massimo 30 anni
L'usufrutto può cessare:
 - per morte dell'usufruttuario
 - per prescrizione (non esercizio del diritto per 20 anni)
 - per riunione dell'usufrutto e della nuda proprietà (confusione)
 - per totale deperimento della cosa
 - per scadenza o per spirare del tempo per cui è stabilito (es. nell'usufrutto legale fino alla maggiore età del figlio)

Diritti dell'usufruttuario:
 - di godere della cosa e di trarne l'utilità che può dare
 - indennità per i miglioramenti eseguiti (minor somma tra speso e migliorato)
 - dare in locazione (salvo non sia vietato dall'atto costitutivo)
 - cedere a titolo gratuito od oneroso (salvo non sia vietato dall'atto costitutivo)

Obblighi dell'usufruttuario:
 - mantenere la destinazione economica della cosa
 - spese e oneri relativi alla manutenzione ordinaria
 - corrispondere al nudo proprietario l'interesse legale sulle somme spese per riparazioni straordinarie
 - pagamento di imposte sul reddito e ICI
 - restituzione delle cose nello stato in cui si trovano con i deterioramenti causati dall'uso normale

Stima del diritto di usufrutto su beni immobili (Vdu)
La durata residua dell'usufrutto a vita è valutabile con l'uso delle tavole di sopravvivenza compilate dall'ISTAT (vita probabile).
Il reddito dell'usufruttuario:
 - si avvicina concettualmente al Bf, ma è al lordo delle spese di manutenzione straordinaria
 - non comprende l'eventuale compenso derivante da personali prestazioni di capitale o di lavoro, ma solo il reddito derivante dall'utilità del capitale fondiario ed eventualmente di scorta (se l'usufrutto comprende anche le scorte)
 - non deve far riferimento all'ordinarietà, ma solo allo stato attuale del fondo (vincolo del rispetto della destinazione economica)

Il saggio di sconto da adottare può non coincidere con quello degli investimenti fondiari, in quanto non si tratta propriamente di un'operazione di compravendita del fondo, bensì della cessione del diritto di godere della cosa per un tempo determinato. Perciò il criterio di valutazione non è quello del valore di mercato, ma quello della capitalizzazione. La grandezza r corrisponde pertanto al tasso di sconto pertinente a un flusso reale di redditi attribuibili all'immobile.
Stima della nuda proprietà dei beni gravati da usufrutto (Vnp)
La nuda proprietà è il diritto di disporre della cosa e di goderne i frutti a partire dal momento in cui si estingue l’usufrutto.

Al valore ottenuto dovranno essere tolte le spese che il nudo proprietario dovrà sostenere durante l’usufrutto, scontate al momento della stima.

Entiteusi

L'enfiteusi è un diritto reale di godimento su fondo altrui, con l'obbligo di migliorarlo e di pagare un canone annuo (in natura o in denaro). Si può costituire:
 - per contratto;
 - per usucapione.
L'enfiteusi prese origine e diffusione in funzione della necessità di mettere a coltura immense estensioni di terreni boschivi, paludosi od incolti. "Fra il 1077 ed il 1091, il Marchese Bonifacio di Canossa divise il suo territorio in 233 poderi e li assegnò a singole famiglie di coloni con l'obbligo contrattuale di favorire il disboscamento, il dissodamento delle terre incolte: ebbe così origine l'enfiteusi". Si distingue un dominio diretto spettante al proprietario ed un dominio utile spettante a chi conduce il bene. È chiaro comunque che i due diritti (dominio diretto e dominio utile) su una stessa azienda non possono coesistere con la necessità di una moderna gestione imprenditoriale. La Legge 22 luglio 1966 n. 607 e poi la Legge 18 settembre 1970 n. 1138 hanno disciplinato in modo più moderno la normativa rendendo più facile il ricongiungimento dei due diritti attraverso l'affrancazione. Attraverso l'affrancazione l'enfiteuta diviene proprietario del fondo col pagamento di una somma in denaro detta prezzo di affrancazione. L'enfiteuta può disporre del proprio diritto sia per atto tra vivi, sia per atto testamentario.
Obblighi e diritti dell'enfiteuta
L'enfiteuta è obbligato a:
 - migliorare il fondo;
 - pagare un canone annuo, pari a 12 volte il reddito dominicale dell'epoca censuaria 1937/39;
 - pagare le imposte sul fondo;
 - non cedere il fondo in subenfiteusi.
L'enfiteuta ha il diritto di:
 - godere pienamente del fondo e di raccoglierne i frutti;
 - di affrancare il fondo, pagando un prezzo di affrancazione pari a 15 volte il canone enfiteutico;
 - dare in garanzia ipotecaria il suo diritto;
 - ricevere un'indennità, in base al migliorato, in caso di interruzione dell'enfiteusi.
Diritti del concedente
 - diritto di devoluzione, col quale cessa l'enfiteusi, in seguito al mancato pagamento del canone o per inadempimento dei miglioramenti;
 - diritto di prelazione, qualora l'enfiteuta intenda cedere a terzi il suo diritto;
 - il diritto di ricognizione ogni 19 anni;
 - il diritto di ipotecare il suo "diritto" analogamente all'enfiteuta.
PROBLEMI ESTIMATIVI
Stima del diritto del concedente (valore del dominio diretto Vdd )
Prezzo di affrancazione P.A. = Canone enfiteutico x 15 = 180 R.D.
Vdd = P.A.
Stima del diritto dell'enfiteuta (valore del dominio utile Vdu )
Vdu = Vf - (P.A. + Sp)
dove:
 Vf = valore del fondo considerato libero
 P.A. = prezzo di affrancazione
 Sp = spese di affrancazione (spese procedurali che, per legge, sono a carico dell'enfiteuta