Catasto terreni
Appunti di Estimo - Estimo legale

Catasto: definizione e tipologia

Il catasto, anticamente detto anche censo, è un insieme di documenti, compilati per mezzo di rilievi fotografici e di altre indagini, che costituisce un vero e proprio inventario generale delle proprietà immobiliari, redatto a scopo prevalentemente fiscale.
Tra i beni immobili si annoverano i terreni coltivati, le aree improduttive di reddito, i fabbricati con le loro pertinenze.
Anche se lo scopo fondamentale della rilevazione catastale resta quello fiscale, vengono conseguite altre finalità, come quelle sociali, amministrative, giuridiche, topografiche.
i catasti possono essere classificati in vari modi secondo i diversi punti di vista. Distinguiamo i catasti descrittivi e quelli geometrici: i primi forniscono varie notizie sugli immobili censiti senza, però compiere alcun rilievo planimetrico; i secondi si basano sulla rappresentazione planimetrica dei beni censiti. I catasti geometrici si distinguono, a loro volta, in catasti per masse di colture, per singole proprietà e particellari a seconda che il rilievo topografico mostri le suddivisioni colturali dei terreni, la ripartizione della proprietà o la suddivisione in particelle. La particella è una porzione di terreno, sito nello stesso Comune e foglio di mappa, caratterizzata da continuità fisica e isopotenzialità produttiva, nonchè omogeneità dei diritti reali sullo stesso esistenti.
Un'ulteriore classificazione dei catasti li distingue in probatori se forniscono la prova giuridica della proprietà e non probatori in caso contrario. Il catasto italiano, pur essendo attualmente non probatorio, è in grado di diventarlo e comunque, allo stato attuale, fornisce una presunzione di proprietà, in quanto indica una situazione di fatto che una prova contraria può inficiare.
Distinguiamo, infine, un catasto dei terreni e un catasto dei fabbricati.
Secondo l'articolo 1 della legge del 1 marzo 1886, n. 3682 (legge della perequazione dell'imposta fondiaria) istitutiva del catasto, il catasto terreni è geometrico, particellare, uniforme, fondato sulla misura e sulla stima.
Il catasto dei fabbricati mira a ottenere, nell'ambito degli edifici di qualsiasi natura, le stesse finalità perseguite nel catasto terreni. L'accertamento è qui riferito all'unità immobiliare, cioè a quella parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è perfettamente autonoma sia sotto l'aspetto funzionale, sia sotto quello reddituale. A tal fine, le unità immobiliari vengono ripartite per categorie e classi e, per ciscxuna di esse, viene determinata la rendita catastale mediante la definizione di apposite tariffe per ogni categoria e classe.
Alla fine del processo di unificazione in Italia (1861) erano in vigore tutti i catasti precedentemente presenti nei territori acquisiti >>>

La formazione del Catasto terreni

Le operazioni di formazione del catasto terreni si svolgono attraverso le seguenti fasi:

• Operazioni topografiche:
  - Operazioni preliminari (delimitazione, terminazione);
  - Operazioni di rilevamento (rilievo sul terreno, disegno della mappa, calcolo delle aree);
• Operazioni estimative:
  - Qualificazione;
  - Classificazione;
  - Classamento;
  - Formazione delle tariffe d'estimo.

Rilevamento topografico
Serve per rilevare la configurazione e l'estensione delle particelle catastali e rappresentarle in una mappa planimetrica. Oltre alle particelle catastali, sono raffigurate in mappa anche le strade pubbliche, le piazze, le ferrovie, i laghi, i corsi d'acqua ecc. che, non essendo psarticelle, sono prive di numerazione. Le particelle, o mappali, vengono contraddistinte da un numero arabo in progressione da nord a sud e da ovest a est.
Per ogni Comune si è provveduto a istituire una mappa particellare. La prima mappa realizzata è oggi definita mappa del catasto terreni. Essa è costituita da più fogli, ognuno dei quali misura 100 x 70 cm, distinti, per ciascun Comune, come segue:

• Quadro di unione: rappresenta l'intero territorio comunale, generalmente in scala 1:25.000, ed è suddiviso in zone numerate progressivamente che rappresentano i fogli di mappa;
• Fogli di mappa: rappresentano in scala maggiore (normalmente 1:2.000) le zone numerate del quadro d'unione. Vi si individuano le particelle (dette anche mappali) che sono delimitate nei loro confini e numerate progressivamente;
• Allegati ai fogli di mappa: sono estratti dei fogli principali rappresentati in scala maggiore (1:1.000 o 1:500) quando la porzione di territorio risulta molto frazionata. Vengono contraddistinti con il numero del foglio dal quale sono estratti e con una lettera maiuscola (per esempio allegato B del foglio 15).

Da diversi anni è stato avviato il trasferimento su supporto magnetico delle informazioni relative alla mappa del territorio, ed è così stata realizzata una mappa digitale unica e omogenea

Operazioni estimative
Per attuare queste operazioni, il territorio nazionale venne suddiviso in zone economico-agrarie e queste in circoli censuari. In ogni circolo si individuò un comune tipo (o comune di studio), entro il quale vennero scelte alcune aziende di studio. Nelle aziende di studio vennero condotte le indagini per la determinazione degli estimi. Complessivamente le operazioni estimative comprendono:

• Qualificazione: consiste nel distinguere, in ciascun Comune, le qualità di coltura presenti (seminativo, seminativo irriguo, prato, prato irriguo, giardino, orto, vigneto, frutteto, ecc.); all'origine della formazione del catasto terreni l'Amministrazione catastale predispose un quadro generale di qualificazione comprendente 30 qualità di coltura, che successivamente venne ampliato.
• Classificazione: consiste nel suddividere ciascuna qualità di coltura in tante classi quanti sono i gradi notevolmente diversi della rispettiva produttività (la 1° classe è la più produttiva);
• Classamento: consiste nell'assegnare a ciascuna particella del comune la qualità e la classe che le competono;
• Formazione delle tariffe: consiste nella stima dei redditi imponibili: Reddito Dominicale R.D. e Reddito Agrario R.A. pertinenti a un ettaro di sciascuna qualità e classe di coltura (tariffe d'estimo). La tariffa, moltiplicata per la superficie catastale, fornisce la rendita imponibile di una data particella. I redditi imponibili vengono determinati attraverso il bilancio aziendale delle aziende di studio:

R.D. = PLV - (Sv + Q + Sa + St + I)

R.A. = I + St (dir)

Una volta determinati il R.D. e il R.A. nelle aziende di studio è necessario ripartirli tra le varie particelle componenti l'azienda stessa, per ottenere gli imponibili per unità di superficie, cioè le tariffe:

- aziende semplici, cioè costituite da una sola qualità e classe;
- aziende complesse, cioè costituite da più qualita e classi.

Nel caso delle aziende semplici il procedimento è ovvio: basta dividere i redditi imponibili (R.D. e R.A.) per la superficie aziendale sottoposta a coltura. Nel caso di aziende complesse si opera con un procedimento per successive approssimazione.

Deduzioni fuori tariffa
Può verificarsi il caso che su alcune particelle gravino oneri particolari dei quali non si è tenuto conto nella determinazione del R.D. Per essa è prevista una particolare detrazione dalla tariffa di R.D. detta deduzione fuori tariffa. Gli oneri per i quali è prevista tale detrazione sono:
- spese per opere permanenti di difesa, scolo e bonifica;
- spese di irrigazione;
- diminuzioni di reddito per servitù militari.
La deuzione è prevista per ettaro o in percentuale del R.D. Le deduzioni fuori tariffa sono contraddistinte da simboli di deduzione (A1, A2 ... B1, B2 ...) cui corrisponde un dato importo che viene detratto dalla tariffa principale per ottenere la tariffa derivata.

La conservazione del Catasto terreni

Revisioni degli estimi
Ultimata la fase di formazione, il catasto terreni è entrato in conservazione.
La necessità di procedere all'aggiornamento delle tariffe d'estimo ha imposto di effettuare, periodicamente, le cosiddette revisioni degli estimi. La prima revisione degli estimi si ebbe nel 1923, la seconda nel 1939, la terza nel 1979, la quarta nel 1990. Nel tempo che intercorre tra due revisioni, i redditi imponibili vengono aggiornati per mezzo di coefficienti stabiliti per legge.
Gli atti fondamentali del Catasto, prima della sua completa informatizzazione, erano: la mappa particellare, l'elenco degli immobili, lo schedario delle partite, l'elenco degli intestati.
A parte la mappa particellare che, anche se non più cartacea, è rimasta ancora valida, gli altri atti sono ormai superati, anche se rimangono consultabili per ricerche storiche. Con la completa informatizzazione del Catasto è stato superato il concetto di "partita": tutti gli immobili (compresi i fabbricati), sono raggruppati per titolarità dei diritti che li riguardano. le caratteristiche innovative del nuovo sistema sono pertanto:

• l'unificazione degli elenchi dei possessori di terreni e di fabbricati;
• la relazione diretta tra possessori ed immobili senza il tramite del numero di partita;
• il perfetto allineamento fra i dati catastali e quelli delle Conservatorie dei registri immobiliari (Ufficio della Pubblicità immobiliare).

La conservazione è l'insieme delle operazioni aventi per scopo l'aggiornamento degli archivi catastali eseguendo quelle variazioni di dati che nella realtà avvengono in mutamenti di ordine giuridico od economico, e precisamente:

• Mutazioni soggettive, cioè relative ai titolari dei diritti reali di godimento sui fondi, questi si compiono attraverso le:
  - Volture catastali, operazioni necessarie a tenere in evidenza negli atti catastali i cambiamenti che avvengono nei titolari dei diritti per compravendita, successione, enfiteusi, usufrutto, ecc.. Si presenta entro 30 gg. dall’avvenuta registrazione degli atti o delle denunce all’Ufficio Registro.
• Mutazioni oggettive, cioè relative allo stato ed alla rendite dei terreni, queste mutazioni si compiono attraverso:
  - Verifica periodica ordinaria, si compie ogni 5 anni (lustrazione) nello stesso Comune ed è gratuita, previo istanza di richiesta, l’Ufficio esegue anche le variazioni nelle colture e dei particolari topografici attraverso lo stato dei cambiamenti, verificando anche, a campione i tipi di frazionamento e i tipi mappali;
  - Verifica straordinaria, si effettua a richiesta dell’interessato previo pagamento di opportuni diritti e tributi;
  - Denuncia delle variazioni di coltura: ogni possessore ha l'obbligo di denunciare all'Agenzia del territorio qualsiasi variazione dei redditi catastali entro il 31 gennaio dell'anno successivo.

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