Estimo - Tecniche di valutazione - Svolgimento
Estimo Tecniche di valutazione 2^ Prova - Maturità 2002

Esame 2002 - Sessione ordinaria (Corso Sperimentale - Progetto "CERERE UNITARIO
Tutti i moduli)

Per decidere in merito ad una divisione di una eredità un giudice chiede ad un consulente tecnico la valutazione di un'azienda ad ordinamento frutticolo, estesa per ha 11 in zona pianura irrigua.
Il soprassuolo è costituito da un pescheto impiantato da un anno su 4 ha e da una pomacea di 10 anni estesa ha 7.
Ipotizzando altri dati necessari alla risoluzione del quesito, il candidato proceda a redigere una stima analitica giustificando ogni dato che prende in considerazione agli effetti della valutazione.

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Durata massima della prova: 7 ore.
Durante lo svolgimento della prova è consentito l'uso dei manuali tecnici.
Non è consentita la consultazione di libri di testo.
Non è consentito lasciare l'Istituto prima che siano trascorse 3 ore dalla dettatura del tema.

Schema di risoluzione


Interpretazione del testo
1) Premessa
2) Descrizione del fondo
3) Stima del valore del fondo
- Stima del valore terra nuda
- Stima del valore del pescheto al 1° anno
- Stima del valore del pereto al 10° anno
- Stima del valore dell'intero fondo
4) Conclusione

RISOLUZIONE

Interpretazione del testo
Il Giudice ha dato incarico al consulente tecnico d'ufficio (CTU) di procedere alla stima di un fondo rustico per decidere in merito ad una divisione di un'eredità. Il primo atto formale del CTU è l'accettazione dell'incarico mediante giuramento, pronunciando la formula di rito, durante l'udienza di comparizione.
L'aspetto economico da considerare è il più probabile valore di mercato. La valutazione del bene deve essere riferita alla data di apertura della successione (morte del "de cuius"; per comodità ipotizziamo all'inizio dell'anno, in pieno riposo vegetativo, in modo da escludere eventuali frutti pendenti o anticipazioni colturali).
Ricordiamo che, ai fini dello svolgimento della stima, il perito dovrà effettuare sopralluoghi, ricerche e indagini.
La traccia proposta dal Ministero prevede espressamente una stima analitica. A giudizio dello scrivente è da escludere la scelta del procedimento analitico nella determinazione del Vo per le numerose difficoltà pratiche che si riscontrano, in particolare nella stima degli arboreti (la previsione di ricavi e spese dell'intero ciclo, protraendosi per lunghi periodi di tempo, va incontro a notevoli incertezze e rischi; difficoltà nella scelta del saggio di capitalizzazione; saggio da utilizzare nell'accumulazione alla fine del ciclo di prodotti e spese; durata probabile del ciclo economico; - vedere anche "Corso di estimo rurale" S. Amicabile).
Si ritiene più corretta la scelta del procedimento sintetico nella determinazione del valore terra nuda e la stima analitica nel valore del Vm.

1) Premessa

Il sottoscritto ......................., iscritto al Collegio dei Periti Agrari della provincia di ............... al n. ......, ha ricevuto incarico dal Giudice ............ del Tribunale di ............., di procedere alla stima dell'azienda "Cascine" sita nel Comune di Molinella, provincia di Bologna.
A seguito dei sopralluoghi effettuati, il sottoscritto ha accertato tutti i dati rilevanti ai fini della valutazione, che vengono di seguito esposti ed elaborati.

2) Descrizione del fondo

L'azienda in oggetto è sita nel Comune di Molinella, provincia di Bologna; dista circa 500 metri dalla strada statale n. 230 alla quale è collegata mediante strada vicinale asfaltata; dista circa due Km dal centro abitato di Molinella e 3 dal locale mercato. La zona è a vocazione frutticola e la frutta prodotta viene venduta a grossisti presso il locale mercato ortofrutticolo.
Il fondo è riunito in un unico corpo di forma regolare, a giacitura pianeggiante; l'altitudine è di 20 m s.l.m. Il clima è tipicamente continentale con inverni rigidi ed estati calde; la zona è spesso interessata da nebbie, in particolare durante il periodo invernale. Le precipitazioni medie annue sono pari a circa 800 mm, concentrate soprattutto in autunno e primavera. Le sistemazioni idraulico-agrarie, costituite da una rete di fossi e scoline, permettono un rapido allontanamento delle acque in eccesso. Su tutta la superficie è presente un impianto di irrigazione a microgetto, alimentato con acqua prelevata da un pozzo situato all'interno dell'azienda stessa.
E' iscritto al catasto alla partita 1.400 intestata al "de cuius". La superficie catastale è di 11.30.00 ha (la maggiorazione di 3.000 m2  rispetto al dato fornito dal testo è la superficie occupata dal locale ricovero macchine, dal piccolo magazzino e dall'aia antistante per la manovra dei mezzi; riteniamo improbabile la mancanza di fabbricati aziendali): la SAU, pari a 11.00.00 ha è occupata per 4 ettari da un pescheto impiantato da un anno e per 7 da un pereto di 10 anni. Il reddito dominicale complessivo è pari a € 2.200, quello agrario € 1.950. (Dati catastali: .... omissis).
- Pescheto: è stato impiantato da un anno. La varietà di pesche nettarine allevata è la Independence (a pasta gialla), adatta alle condizioni climatiche presenti in zona e resistente alle manipolazioni. Il portainnesto è San Giuliano GF 655/2. La forma di allevamento prevista è a palmetta libera, il sesto d'impianto m 4,5 x 2,5 (circa 890 piante all'ettaro). Le piantine hanno attecchito bene e non vi sono fallanze significative. La struttura di sostegno è costituita da pali in legno, con pali di testata ancorati al terreno con tiranti e filo di ferro.
- Pereto: ha dieci anni e si trova nella fase di piena produzione. La varietà allevata è l'Abate Fétel, (molto richiesta dal mercato), innestata su franco. La forma di allevamento è la palmetta anticipata, il sesto d'impianto m 3,5 x 2 (pari a 1.428 piante all'ettaro). La durata prevista del ciclo è pari a 20 anni.
Il fabbricato per il ricovero delle macchine (con annesso magazzino) è in buono stato di manutenzione. Il parco macchine e attrezzi è formato da: trattrice, motofalciatrice, atomizzatore, carro potatura e raccolta, rimorchio, spandiconcime, forbici pneumatiche e attrezzi vari; il tutto sufficiente ai fabbisogni del fondo e con un valore a nuovo di € 75.000 e un valore medio del 60%.
Il fondo è condotto in economia con un salariato fisso e avventizi soprattutto nel periodi della raccolta.

3) Stima del fondo

 - Stima del valore terra nuda (ad ettaro)
Come già detto la stima del valore terra nuda viene fatta seguendo il procedimento sintetico monoparametrico (superficie).
Da indagini effettuate in zona sui prezzi pagati di recente per terreni privi di piante,  a vocazione frutticola, dotati di fabbricati per ricovero macchine e di dimensioni variabili dai 9 ai 15 ettari, è stato possibile ricavare il valore medio di mercato della terra nuda:  Vo ad ettaro = 22.000 €

 - Stima del valore del pescheto al 1° anno (ad ettaro)
Per la valutazione del  Vm del pescheto di un anno si adotta il procedimento in base ai redditi passati (o in base al costo):

       Vm   = Vo x q + spese di impianto, di coltivazione e generali (riferite alla fine del 1° anno)

Si riportano gli importi totali di un'analisi particolareggiata compiuta a parte (dati ad ettaro):
 - Spese d'impianto (scasso del terreno, concimazioni di fondo, lavorazioni complementari, tracciamento sesto, scavo scoline, acquisto e messa a dimora piantine,  sostegni e impianto di irriguo, interessi di anticipazione al 6%):  € 10.000
 - Spese di coltivazione (lavorazioni del terreno, trattamenti antiparassitari, interessi di anticipazione al 6%): € 400
 - Spese generali (quote fondiarie, quote macchine, imposte, stipendi, interessi di anticipazione e sulle macchine): € 1.000
 - Totale spese riferite alla fine del 1° anno = € 11.400
Da indagini effettuate in zona per investimenti arborei a ciclo lungo, si ritiene opportuno adottare un saggio di capitalizzazione del 2%.
                Vm (ad ettaro) = 22.000 x 1,02 + 11.400 = € 33.840

 - Stima del valore del pereto al 10° anno (ad ettaro)
Poiché il pereto si trova al 10° anno, è possibile valutare lo stato di conservazione e  prevederne di conseguenza, sulla base delle conoscenze della frutticoltura locale, la durata residua (prevista in 10 anni) del ciclo produttivo e l'ammontare ordinario dei prodotti e delle spese, si adotta il procedimento dei redditi futuri:

                       
Si riportano gli importi totali di un'analisi particolareggiata compiuta a parte (dati ad ettaro):
 - Anni dall' 11° al 16°:
Prodotti: 240 q.li x 40 €/q.le = € 9.600 € medie all'anno;
Spese generali e di coltivazione (potatura, trattamenti, lavorazioni del terreno, concimazioni, raccolta, interessi di anticipazione): €  6.000 medie all'anno;
 - Anni dal 17° al 20°:
Prodotti: 180 q.li x  40€/q.le = € 7.200 medie all'anno;
Spese generali e di coltivazione (potatura, trattamenti, lavorazioni del terreno, concimazioni, raccolta, interessi di anticipazione; le spese di espianto sono compensate dal ricavo della legna da ardere): €  6.000 medie all'anno.
Da indagini effettuate in zona per investimenti arborei a ciclo lungo, si ritiene opportuno adottare un saggio di capitalizzazione del 2% (utilizzato anche nella posticipazione di ricavi e spese).

           
         Vm (ad ettaro) = € 42.270

 - Stima del valore dell'intero fondo
Il valore complessivo del fondo è pari a: € 33.840 x 4 ettari + € 42.270 x 7 ettari = € 431.250
La stima è stata eseguita a cancello aperto, cioè senza scorte (le macchine in questo caso).

4) Conclusioni

Il valore dell'azienda "Cascine" sita nel Comune di Molinella, prov. di Bologna, è complessivamente valutabile in € 431.000.

Il perito


............................. , li .............................. 

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