Comodi e scomodi – Aggiunte e detrazioni
Appunti di Estimo

Comodi e scomodi – Aggiunte e detrazioni

Se il bene immobile da stimare non è in condizioni ordinarie e presenta caratteristiche particolari che lo differenziano dai termini di confronto, il valore ordinario non è ancora quello definitivo di stima e andrà modificato: maggiorandolo se il bene presenta caratteristiche di maggior pregio, diminuendolo se presenta caratteristiche di minor pregio.
Per passare dal valore ordinario a quello effettivo ci sono due fasi:

• Correzione del valore ordinario;
• Aggiunte e detrazioni al valore ordinario.

Comodi e scomodi

Sono caratteristiche straordinarie che consistono in qualità astratte, difficilmente valutabili separatamente, ma la cui presenza costituisce un attributo di cui il mercato tiene conto. Sono esempi di comodi una posizione particolarmente favorevole, un bel panorama, la salubrità della zona, una distribuzione razionale degli spazi in un appartamento, ecc. sono esempi di scomodi i caratteri opposti ai precedenti. La presenza di comodi o scomodi comporta una correzione del valore ordinario, che potrà avvenire in percentuale dell’intero valore già stimato o in percentuale del rapporto Sommatoria V/Sommatoria p, il quale, moltiplicato poi per il parametro px, fornirà il valore globale corretto. Nella stima del valore di capitalizzazione dei redditi la correzione percentuale potrà essere fatta sul rapporto S Bf/S V, vale a dire sul saggio di capitalizzazione. L’entità percentuale della correzione dovrà rispecchiare il diverso grado di apprezzamento da parte del mercato di beni dotati della caratteristica di comodo o scomodo rispetto a beni normali. La determinazione di tale entità è compito non facile del perito e richiede la conoscenza dei prezzi di molti beni nelle diverse condizioni.

Aggiunte e detrazioni

Se le caratteristiche di straordinarietà sono costituite da elementi di per sé valutabili, la loro stima deve essere fatta a parte e il loro valore andrà aggiunto o detratto al valore del bene già eventualmente corretto per la presenza di comodi o scomodi.
Per dare una idea di quali possano essere questi elementi, diciamo che danno luogo ad un’aggiunta i maggiori redditi transitori a qualunque causa dovuti (esenzione temporanea dalle imposte, canoni contrattuali superiori all’ordinario), le maggiori consistenze riproducibili (fabbricati eccedenti le ordinarie dotazioni nei fondi rustici, migliori rifiniture nei fabbricati civili), le pertinenze legate al bene per legge o per volontà contrattuale (scorte aziendali, mobili e arredi), ecc.; danno invece luogo a detrazioni i minori redditi transitori, i debiti ipotecari, i diritti a favore di terzi (usufrutto, rendita), le minori consistenze sanabili (mancanza di edifici, stato di conservazione inferiore all’ordinario), ecc.

Veduta panoramica della Val Rendena