Le stime relative all'enfiteusi
Appunti di Estimo - Estimo legale

Enfiteusi

L'enfiteusi è un diritto reale di godimento su fondo altrui, con l'obbligo di migliorarlo e di pagare un canone annuo (in natura o in denaro). Si può costituire:
 - per contratto;
 - per usucapione.

L'enfiteusi prese origine e diffusione in funzione della necessità di mettere a coltura immense estensioni di terreni boschivi, paludosi od incolti. "Fra il 1077 ed il 1091, il Marchese Bonifacio di Canossa divise il suo territorio in 233 poderi e li assegnò a singole famiglie di coloni con l'obbligo contrattuale di favorire il disboscamento, il dissodamento delle terre incolte: ebbe così origine l'enfiteusi". Si distingue un dominio diretto spettante al proprietario ed un dominio utile spettante a chi conduce il bene. È chiaro comunque che i due diritti (dominio diretto e dominio utile) su una stessa azienda non possono coesistere con la necessità di una moderna gestione imprenditoriale. La Legge 22 luglio 1966 n. 607 e poi la Legge 18 settembre 1970 n. 1138 hanno disciplinato in modo più moderno la normativa rendendo più facile il ricongiungimento dei due diritti attraverso l'affrancazione. Attraverso l'affrancazione l'enfiteuta diviene proprietario del fondo col pagamento di una somma in denaro detta prezzo di affrancazione. L'enfiteuta può disporre del proprio diritto sia per atto tra vivi, sia per atto testamentario.

Obblighi e diritti dell'enfiteuta
L'enfiteuta è obbligato a:
 - migliorare il fondo;
 - pagare un canone annuo, pari a 12 volte il reddito dominicale dell'epoca censuaria 1937/39;
 - pagare le imposte sul fondo;
 - non cedere il fondo in subenfiteusi.
L'enfiteuta ha il diritto di:
 - godere pienamente del fondo e di raccoglierne i frutti;
 - di affrancare il fondo, pagando un prezzo di affrancazione pari a 15 volte il canone enfiteutico;
 - dare in garanzia ipotecaria il suo diritto;
 - ricevere un'indennità, in base al migliorato, in caso di interruzione dell'enfiteusi.

Diritti del concedente
 - diritto di devoluzione, col quale cessa l'enfiteusi, in seguito al mancato pagamento del canone o per inadempimento dei miglioramenti;
 - diritto di prelazione, qualora l'enfiteuta intenda cedere a terzi il suo diritto;
 - il diritto di ricognizione ogni 19 anni;
 - il diritto di ipotecare il suo "diritto" analogamente all'enfiteuta.

Probemi estivativi relativi allenfiteusi

Stima del diritto del concedente (valore del dominio diretto Vdd )
Prezzo di affrancazione P.A. = Canone enfiteutico x 15 = 180 R.D.
Vdd = P.A.

Stima del diritto dell'enfiteuta (valore del dominio utile Vdu )
Vdu = Vf - (P.A. + Sp)
dove:
- Vf = valore del fondo considerato libero
- P.A. = prezzo di affrancazione
- Sp = spese di affrancazione (spese procedurali che, per legge, sono a carico dell'enfiteuta